Bong bóng bất động sản Việt Nam sắp vỡ?

Mặc dù giá chào bán liên tục giảm nhưng thanh khoản thị trường vẫn rất thấp, nhiều dự án ở vùng ven vẫn trầm lắng, không có người hỏi mua.

Khảo sát mới nhất về thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 3/2012 của Công ty Savills Việt Nam vừa công bố sáng 4/10 cho thấy, thị trường địa ốc Hà Nội tiếp tục lâm cảnh ảm đạm trên nhiều khu vực của thành phố.

Đáng chú ý, thị trường biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội trong 3 tháng qua lâm cảnh bi đát nhất khi giá tiếp tục giảm từ 5 – 25% so với quý trước đó. Trong đó, các khu vực như Hà Đông, Đan Phượng, Mê Linh, Tây Hồ… có mức giá giảm mạnh nhất lên tới 25% tại một số dự án. Nhiều dự án vùng ven Hà Nội giao dịch trầm lắng, không có người hỏi mua.

Về nguồn cung trong quý, đáng kể nhất là gần 900 căn cung cấp ra thị trường dưới dạng hợp đồng mua bán tại 3 dự án khu đô thị mới Vạn Phúc, Phú Lương (Hà Đông) và dự án Tiên Phương (Chương Mỹ). Nếu tính tổng nguồn cung hiện tại, Hà Nội có khoảng 41.500 căn biệt thự, nhà liền kề đến từ 122 dự án đang được chào bán. Trong đó có đến 96 dự án giao dịch ở dạng hợp đồng mua bán, số còn lại mới chỉ ở giai đoạn góp vốn.

Giá biệt thự tại nhiều dự án ven Hà Nội đã giảm thêm 25% nhưng vẫn không nhiều người hỏi mua – Ảnh minh họa.

Về giá bán, quận Cầu Giấy vẫn là khu vực có mức chào giá thứ cấp cao nhất, tiếp đến là Tây Hồ, Từ Liêm, Hoàng Mai với mức giá dao động từ 87 – 160 triệu đồng/m2 đối với biệt thự và 125 – 173 triệu đồng/m2 đối với nhà liền kề. Trong khi đó, đa số các dự án tại Mê Linh, Đan Phượng, Quốc Oai chào mức giá thấp hơn 20 triệu đồng/m2 đối với cả biệt thự và nhà liền kề.

Khảo sát của Savills cho thấy, trong thời gian tới, sẽ có khoảng 70 dự án biệt thự, nhà liền kề trên khắp thành phố với tổng quy mô gần 9.500 ha gia nhập thị trường, tạo thêm một nguồn cung khổng lồ, trong đó phần lớn vẫn nằm ở vùng 2 (vùng cận trung tâm). Tuy nhiên, hiện có đến ½ dự án vẫn đang trong quá trình lập quy hoạch, 38% dự án đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng, trong khi chỉ có 12% dự án đang xây dựng cơ sở hạ tầng.

Theo Savills, thời điểm hiện tại là cơ hội tốt cho những cá nhân có năng lực tài chính và có nhu cầu thực sự đối với nhà ở dạng biệt thự, nhà liền kề. Trên thực tế, đây là phân khúc có mức giảm giá mạnh nhất trong vòng 1 năm qua.

Trong khi đó, ở mảng căn hộ dịch vụ, cho thuê lại có nhiều tín hiệu tích cực hơn khi công suất cho thuê trung bình đạt đến 82,4%, cao hơn quý trước 0,4%, mặc dù giá thuê có giảm nhẹ, ở mức khoảng 570.000 đồng/m2. Riêng căn hộ hạng sang giảm giá khoảng 7% xuống còn mức 660.000 đồng/m2, bù lại công suất thuê lại tăng 1% so với quý trước, đạt khoảng 77%.

Công suất cho thuê căn hộ hạng B cũng cải thiện đáng kể khi tăng cao nhất trong 3 hạng, đạt 90%, trong khi giá thuê giảm nhẹ, xuống còn 335.000 đồng/m2.

Về khu vực, hiện quận Tây Hồ vẫn là khu vực được yêu thích hơn cả, đặc biệt là các chuyên gia nước ngoài. Tuy nhiên, trong tương lai gần, các khu vực như Ba Đình, Long Biên với khoảng 1.500 căn sẽ thay thế khu vực Tây Hồ (khoảng 900 căn) về nguồn cung.

Theo ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội, có một thực tế là thị trường vẫn đà tuột dốc trong suốt 1 năm qua. Ngay từ quý 3/2011, hầu hết các nhà đầu tư bất động sản đã nhận thấy khó khăn cận kề doanh nghiệp mình, và có đến 70% các chủ đầu tư được hỏi tại thời điểm đó đều khẳng định “sẽ thay đổi”.

Tuy nhiên, sau một năm quay trở lại, những khảo sát của Savills cho thấy, tình hình vẫn không có nhiều chuyển biến tại các doanh nghiệp, chủ đầu tư.

Theo ông Trung, lý do khiến các chủ đầu tư chưa thể gượng được hoặc không thay đổi, đến từ nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó có cả do thói quen, tập quán kinh doanh hoặc không biết phải làm như thế nào, không có tài chính, nhân lực, thời gian, kiến thức và thậm chí là không còn hy vọng vào thị trường nên không muốn thay đổi.

Thế nhưng, khảo sát của Savills cũng chỉ ra rằng, có những dự án cho dù hạ giá bán thì thanh khoản vẫn không cải thiện, ngược lại có những dự án tăng giá bán thì thanh khoản vẫn không hề giảm, thậm chí còn tăng.

Nguyên Trang

Tồn kho bất động sản ở Hà Nội và TP.HCM hiện lên tới 60.000 căn làm chôn vốn ngân hàng hàng trăm ngàn tỷ đồng.

AFP photoTòa nhà Parkson Hà Nội

Ngày 2/10 tờ báo điện tử chính thức của Bộ Công thương cảnh báo bong bóng bất động sản sẽ nổ trong tương lai gần. Nam Nguyên phỏng vấn GSTS Vũ Văn Hóa, phó Hiệu trưởng Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội về vấn đề này. Trước hết Giáo sư nhận định:

GSTS Vũ Văn Hóa: Khả năng vỡ bong bóng bất động sản thì không phải là gần đây mà từ mấy năm nay đã có chiều hướng giá xuống rất thấp. Trước đây khi người ta bắt đầu đầu tư vào thì giá lên rất cao, cho nên đầu tư vào đây rất lớn. Đến bây giờ rõ ràng là không tiêu thụ được và rất nhiều nhà đầu tư bắt đầu rút vốn chạy sang lãnh vực khác và số vốn chôn vào bất động sản là rất lớn. Trong khi đó các ngân hàng ở Việt Nam đang trong giai đoạn khủng hoảng, đương nhiên khả năng để nó vỡ ngay lập tức thì chưa phải nhưng dần dần nó sẽ tới. Tôi cho rằng đó là nhận định đúng của tờ báo này.

Tồn kho bất động sản

Nam Nguyên: Tồn kho bất động sản từ 60.000 căn hiện nay sẽ lên tới 100.000 căn vào năm tới và hầu hết các dự án này đều là vốn vay ngân hàng. Vậy để cứu bong bóng bất động sản khỏi vỡ phải cần những giải pháp như thế nào?

GSTS Vũ Văn Hóa: Giải pháp quan trọng nhất bây giờ là phải cho nó về giá trị đích thực của nó. Bởi vì thực ra không phải người dân Việt nam không cần những bất động sản đó, ví dụ nhà ở đất đai nhu cầu vẫn còn rất lớn. Nhưng người ta đã nâng giá lên gấp nhiều lần thu nhập hiện tại, cho nên không có ai với tới mức giá đó được cả. Bây giờ nếu muốn giải được vấn đề này thì việc đầu tiên theo tôi, là phải trả lại cái giá trị đích thực của nó. Đương nhiên các nhà đầu tư ai cũng phải cần có lợi nhuận, nhưng mức lợi nhuận như thế nào đó phải phù hợp với lợi nhuận bình quân của xã hội. Còn nếu nó vượt quá xa thì rõ ràng nó không thể được những người mua chấp nhận.

Thứ hai nữa, bây giờ các ngân hàng đầu tư rất nhiều vào lãnh vực này. Bản thân ngân hàng cũng không phải có vốn tự có mà đều là vốn huy động từ các nguồn ở trong xã hội. Bây giờ vấn đề đặt ra là làm thế nào  giải tỏa nó được một cách từ từ và những việc thoái vốn từ các lĩnh vực khác, kể cả ngân hàng ra khỏi bất động sản, cũng không được làm ngay. Chứ nếu làm ngay thì tôi cho rằng bong bóng đó sẽ vỡ tức thời.

Chúng tôi cho rằng việc mất giá và việc phải trả lãi vay ngân hàng lớn thì các nhà đầu tư phải trả giá cho sự tính toán sai lầm của mình trong thời gian vừa qua.
GSTS Vũ Văn Hóa

Nam Nguyên: Thưa Giáo sư, người ta nói là do đầu tư bất động sản chủ yếu bằng vốn vay ngân hàng nên cứ một ngày trôi qua, mỗi dự án mất số tiền tương đương một căn hộ để trả lãi vay. Tình hình này quả thực rất nguy hiểm nếu cứ tồn kho tiếp tục như thế này?

GSTS Vũ Văn Hóa: Điều này là đúng! Mỗi ngày mất một căn hộ tôi cho là ít, với dự án lớn mất vài căn hộ mỗi ngày chứ không phải chỉ một căn hộ. Bởi vì hiện nay có tình trạng rất nhiều nhà đầu tư phải trốn chạy vấn đề này, tức là giải tỏa bằng mọi cách. Có dự án hạ giá tới 10%-15% thậm chí tới 20%, hoặc có những dự án xa trung tâm hạ giá tới 30% nhưng người mua vẫn không hào hứng lắm.

Thứ hai nữa có rất nhiều dự án vẫn còn trên giấy nhưng đã thu tiền của người ta rồi, cho nên người ta rất nghi ngờ vấn đề này. Chúng tôi cho rằng việc mất giá và việc phải trả lãi vay ngân hàng lớn thì các nhà đầu tư phải trả giá cho sự tính toán sai lầm của mình trong thời gian vừa qua.

Dự trữ ngân sách hạn hẹp

Nhà cao tầng tại Hà Nội. RFA photo

Nam Nguyên: Thưa Giáo sư, đã có sự tiên đoán là nền kinh tế đang khó khăn, chính phủ không có khả năng tiếp cứu bong bóng bất động sản. Ngay cả các ngân hàng họ cũng kẹt ở trong đó không thể tự cứu chính mình. Phải chăng đây là một tình hình đáng lo ngại?

GSTS Vũ Văn Hóa: Đương nhiên rất đáng lo ngại. Chính phủ thì mặc dù có nguồn vốn lớn, nhưng dự trữ ngân sách của Việt Nam rất hạn hẹp với thu nhập quốc dân bình thường một năm chỉ trên dưới 120 tỷ USD mà còn đầu tư vào rất nhiều thứ. Dự trữ quốc gia không phải nhiều, cho nên để có một nguồn vốn lớn nhằm giải cứu các dự án bất động sản thì tôi cho rằng không có khả năng. Nếu mà lạm phát ra để chi cho vấn đề này thì nó sẽ làm cho tình trạng lạm phát tái diễn càng khó khăn hơn. Cho nên các chủ đầu tư phải tự bươn chải. Tôi nghĩ là đã đến lúc rất nhiều doanh nghiệp phải tự phá sản, điều này là đương nhiên trong một nền kinh tế thị trường.

Nam Nguyên: Thưa Giáo sư, những năm trước xảy ra vỡ bong bóng chứng khoán, chỉ số VN-INDEX đang từ 800 điểm xuống dưới 400 và xuống tận đáy vài năm trước và hiện nay là bong bóng bất động sản. Vậy thì đã có những sai lầm gì trong những năm trước hay không?

Mặc dù chính phủ có nguồn vốn lớn, nhưng dự trữ ngân sách của Việt Nam rất hạn hẹp với thu nhập quốc dân bình thường một năm chỉ trên dưới 120 tỷ USD mà còn đầu tư vào rất nhiều thứ.
GSTS Vũ Văn Hóa

GSTS Vũ Văn Hóa: Thị trường chứng khoán Việt Nam thì đó là bài học ban đầu, đây là sự trả giá thôi. Thế còn việc sai lầm trong đầu tư bất động sản này tôi cho rằng nó đã có rất nhiều bài học không chỉ riêng Việt Nam mà nhiều nước trên thế giới đã có. Nhưng ở Việt Nam thì một số chủ đầu tư đã không học những kinh nghiệm đó, mà người ta theo phương án chụp giật càng nhanh càng tốt và điều này dẫn đến sai lầm. Những người đầu tư bất động sản trước đây có lãi bao nhiêu thì bây giờ phải trả giá bấy nhiêu. Bởi vì người ta không lấy lãi đó để đầu tư sang ngành khác mà lại tiếp tục dấn sâu vào các dự án bất động sản khác. Mà như vậy những khoản lãi những năm trước đây thì nay trả giá cho bây giờ.

Tôi cho rằng việc này có thể làm cho nền kinh tế của chúng tôi gặp khó khăn như tôi đã nói ở trên. Số vốn của ngân hàng tồn đọng ở đấy rất lớn nhưng vì dự án bất động sản không mất đi, mà nó vẫn còn tồn tại hiện diện như vậy thì tôi cho rằng trước sau sẽ vẫn bán được. Tuy vậy việc luân chuyển vốn bị chậm lại và như vậy làm cho nền kinh tế sẽ rất khó khăn trong những năm sắp tới.

Nam Nguyên: Cảm ơn GSTS Vũ Văn Hóa đã trả lời Đài ACTD.

Theo dòng thời sự:

• Sở hữu chồng chéo làm ngân hàng tròng trành
• Nhà nước và phát triển
• Đi tìm sự dung hòa kinh tế
• Khủng hoảng tài chính toàn cầu
• Hình sự trong kinh doanh
• Mặt trái kinh tế của biểu hiện ngang ngược
• Vũ khí kinh tế
• Dầu khí trên thương trường và chiến trường
• Cải Tổ Lãi Suất
• Doanh nghiệp và thất nghiệp
• Ngợi ca Tư Bản Chủ Nghĩa
• Cải cách ngân hàng VN gặp khó khăn
• Doanh nghiệp sẽ tiếp cận vốn dễ dàng?
• Ngân hàng Nhà Nước giảm lãi suất của một số hạng mục
• Hoạt động tài chính ngân hàng sụt giảm nhiều so với năm 2010
• Suy Trầm Hay Khắc Khoải?

“Tiền trong dân còn nhưng không đổ vào bất động sản!”

Trong khi nhiều chuyên gia, nhà quản lý khuyên người dân hãy tìm mua bất động sản thì thanh khoản của thị trường vẫn chưa có nhiều cải thiện, thậm chí giá cả đang tiếp tục giảm và vẫn chưa có dấu hiệu cho thấy sẽ dừng lại.

Theo khảo sát mới nhất của Công ty CBRE Việt Nam, trong quý 3/2012, thị trường căn hộ tại Hà Nội ít có tín hiệu đảo chiều khi nguồn cung chào bán mới tiếp tục gia tăng, trong khi giá bán lại giảm mạnh trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Toàn Hà Nội có khoảng 2.700 căn hộ được tung ra thị trường, tăng nhẹ so với quý trước đó và đây cũng là điều hiếm gặp vì theo thông lệ, quý 3 sẽ là quý ít mua ít bán nhất do tâm lý e ngại tháng 7 âm lịch là tháng “cô hồn”.

Thị trường đang định giá lại các dự án với mức giá thấp hơn khoảng 18% so với cùng kỳ năm 2011.

Trong quý cũng có khá nhiều dự án bàn giao thô nhằm giảm giá bán, nhờ đó có tới 75% nguồn cung mới trong quý có mức giá chào bán dưới 21 triệu đồng/m2, mức giá phải chăng nhất kể từ năm 2008.

Tuy nhiên, tại thị trường Hà Nội và Tp.HCM, một lượng giao dịch khả quan vẫn được ghi nhận, chủ yếu ở mức giá thấp (21 triệu/m2 trở xuống) và diện tích nhỏ, chỉ từ 50 – 70m2, tất nhiên là kèm theo yếu tố về chất lượng và tiến độ được đảm bảo.

Giá chào bán thứ cấp tiếp tục giảm 5% so với hồi giữa năm nay, cùng với đó là thị trường hiện đang thuộc về người mua, nên sự hồi phục của thị trường phụ thuộc nhiều vào sức mua và tâm lý của khách hàng.

Theo CBRE, triển vọng kinh tế không mấy khả quan trong năm 2013 sẽ tiếp tục làm suy giảm niềm tin của người tiêu dùng, khiến họ tìm nơi trú ẩn an toàn bằng cách đẩy mạnh tiết kiệm thay vì đầu tư.

Điều đáng nói, theo ghi nhận của công ty này thì lượng tiền trong dân vẫn còn nhưng không đổ vào bất động sản. Đánh giá này càng được khẳng định trong một cuộc khảo sát khi có tới 84% khách hàng trả lời rằng, bây giờ chưa phải là thời điểm thích hợp để mua nhà do họ kỳ vọng giá còn giảm tiếp. Tâm lý này chỉ thay đổi khi nền kinh tế có chuyển biến tích cực và rõ nét hơn.

Đối với phân khúc nhà đất trong các khu đô thị, dự án, CBRE cho rằng nhiều khả năng một mặt bằng giá mới đã được thiết lập. Thị trường đang định giá lại các dự án với mức giá thấp hơn khoảng 18% so với cùng kỳ năm 2011, và thậm chí hầu như không có giao dịch đối với những dự án có vấn đề về tiến độ.

Ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề, có tới 86% khách hàng quan tâm đến nhà có giá xoay quanh 5 tỷ đồng/căn, trong khi lại có đến gần 90% các dự án đang chào bán có giá từ 5 tỷ đồng trở lên. Chỉ có khoảng 30% có giá dưới 5 tỷ, song lại đang ở trong giai đoạn mới bắt đầu triển khai.

Khảo sát của CBRE cũng cho thấy, mục đích mua nhà của khách hàng cũng đã thay đổi đáng kể trong thời điểm hiện nay, thay vì mua để đầu tư chờ tăng giá (chỉ chiếm 17%), hầu hết người mua nhà hiện nay đều nhằm để ở hoặc cho thuê (83%).

Một khảo sát tương tự trong quý 3/2012 của Công ty Knight Frank tại thị trường Tp.HCM cũng cho thấy, mặc dù lãi suất cho vay và giá bán đã giảm nhẹ trong quý 3, song giao dịch trên thị trường vẫn diễn ra khá chậm và trầm lắng. Đặc biệt, phân khúc hạng sang vẫn tiếp tục gặp nhiều khó khăn về thanh khoản. Phần lớn các dự án chào bán mới hiện nay tại Tp.HCM đều thuộc phân khúc bình dân, có giá từ 13 – 20 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án chỉ bán với giá 11 triệu đồng/m2 như dự án Hoàng Anh Minh Tuấn tại quận 9.

Theo công ty nghiên cứu này, do nhu cầu và niềm tin của khách hàng hiện suy giảm mạnh đã khiến nhiều chủ đầu tư phải tìm nhiều giải pháp khác nhau để tiêu thụ sản phẩm, qua đó có thể sẽ khiến cho giá bán tiếp tục suy giảm cả trên thị trường sơ cấp lẫn thư cấp. Nhìn chung, tâm lý quan sát và chờ đời vẫn khá phổ biến, với tầm ảnh hưởng rộng do tâm lý đám động của đại bộ phận khách hàng.

“Niềm tin thị trường được dự báo sẽ tiếp tục thấp trong quý tiếp theo. Giá bán của các dự án mới trong quý cho thấy khoảng cách xa giữa sự kỳ vọng trên thị trường và giá chào bán hiện tại ở các khu vực này. Điều này có thể dẫn đến các đợt giảm giá sâu hơn đối với đất nền nhằm đáp ứng nhu cầu thực”, báo cáo của Knight Frank nhìn nhận.

Bảo Anh